Skąd deweloper bierze pieniądze na budowę i dlaczego to ważne dla kupującego?

Kupując mieszkanie od dewelopera na etapie budowy lub w fazie przedsprzedaży, nabywca dokonuje jednej z większych transakcji finansowych w swoim życiu — często zanim zobaczył gotowy lokal, a niekiedy jeszcze zanim wbito pierwszą łopatę. To naturalne, że rodzi się pytanie: co się stanie z moimi pieniędzmi, jeśli deweloper napotka problemy? Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto zrozumieć, skąd deweloper finansuje budowę i jak ta wiedza przekłada się na bezpieczeństwo kupującego.

Deweloperzy mogą finansować inwestycje na kilka sposobów. Pierwszym i najbezpieczniejszym z perspektywy nabywcy jest finansowanie ze środków własnych — deweloper buduje za pieniądze, które posiada, a nie za środki pożyczone. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) chroni wówczas 100% wpłat nabywcy w przypadku upadłości dewelopera lub prowadzącego rachunek banku, co czyni tę formę finansowania szczególnie korzystną dla kupujących. Drugie podejście to kredyt bankowy, który deweloper zaciąga na realizację inwestycji, spłacając go w miarę sprzedaży lokali. Trzecia opcja — ryzykowna dla kupujących — to finansowanie niemal wyłącznie wpłatami nabywców, gdzie każda kolejna transza trafia bezpośrednio na pokrycie kosztów budowy. W tym ostatnim przypadku sytuacja finansowa projektu jest ściśle uzależniona od tempa sprzedaży, co w razie spowolnienia rynku może prowadzić do trudności.

Niezależnie od tego, jak deweloper finansuje budowę, środki wpłacane przez nabywców muszą trafiać na rachunek powierniczy. To wymóg ustawowy wynikający z przepisów o ochronie praw nabywcy. Rachunek powierniczy zabezpiecza środki nabywcy na wydzielonym koncie bankowym, z którego wypłaty są ściśle kontrolowane — bank pełni rolę niezależnego powiernika i kontroluje etapy budowy przed wypłatą każdej kolejnej transzy deweloperowi.

Dodatkową warstwą ochrony jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, obowiązkowy element systemu od 2022 roku. DFG chroni 100% wpłat nabywcy nawet w przypadku upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy — co oznacza, że kupujący ma realne zabezpieczenie finansowe na każdym etapie transakcji.

Warto wiedzieć, że istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych: zamknięty i otwarty. Przy rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje całość środków dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Przy rachunku otwartym wypłaty następują po kolejnych etapach budowy, potwierdzonych przez bank na podstawie harmonogramu rzeczowo-finansowego.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej każdy nabywca ma prawo zapoznać się z prospektem informacyjnym — dokumentem przygotowywanym przez dewelopera, który zawiera szczegółowe informacje o inwestycji, jej finansowaniu, stanie prawnym gruntu, doświadczeniu dewelopera i harmonogramie budowy. Prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy deweloperskiej, co oznacza, że jego zapisy są prawnie wiążące. Rozbieżność między prospektem a stanem faktycznym daje nabywcy podstawę do dochodzenia roszczeń.

Deweloper finansujący budowę ze środków własnych nie jest uzależniony od zewnętrznych wierzycieli i nie musi dostosowywać harmonogramu prac do warunków kredytu. Oznacza to mniejsze ryzyko opóźnień wynikających z trudności finansowych oraz większą elastyczność w przypadku nieprzewidzianych sytuacji na placu budowy. Dla kupującego to sygnał, że ma do czynienia z podmiotem o stabilnej pozycji finansowej. WPBM Mój Dom finansuje inwestycje z kapitału własnego — firma działa nieprzerwanie od 1996 roku i przez niemal trzy dekady zbudowała zasoby pozwalające realizować projekty bez zadłużania się.

Dodatkowym potwierdzeniem wiarygodności dewelopera jest przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. PZFD zobowiązuje swoich członków do stosowania Kodeksu Dobrych Praktyk, opracowanego we współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zawiera m.in. zasady transparentnej komunikacji z nabywcami i rzetelnego informowania o postępach inwestycji. WPBM Mój Dom jest członkiem-założycielem PZFD, działającym w tej strukturze od 2004 roku — to jeden z najdłuższych staży wśród deweloperów działających na Dolnym Śląsku.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić kilka podstawowych informacji. Spółki deweloperskie mają obowiązek publikowania sprawozdań finansowych w Krajowym Rejestrze Sądowym — ich analiza pozwala ocenić, czy firma generuje zyski, jak wygląda jej zadłużenie i czy nie ma zaległości wobec kontrahentów. Warto też sprawdzić, ile inwestycji deweloper ukończył i czy dotrzymywał terminów. WPBM Mój Dom oddał do użytku ponad 4 400 lokali w ramach 26 inwestycji — każda z nich jest udokumentowanym dowodem na to, że firma dotrzymuje zobowiązań wobec nabywców.

Warto też zwrócić uwagę na to, czy banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych na mieszkania w danej inwestycji. Instytucje finansowe przeprowadzają własną analizę dewelopera i projektu przed udzieleniem kredytu nabywcy — jeśli bank jest skłonny finansować zakup, to oznacza, że sam ocenił ryzyko inwestycji jako akceptowalne.

Zapoznaj się z aktualnymi inwestycjami WPBM Mój Dom na stronie mojdom.com.pl.