Oferta mieszkań we Wrocławiu rekordowa, a ich średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć

Rok 2025 przyniósł ożywienie sprzedaży nowych mieszkań we Wrocławiu, ale też wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. W efekcie zwiększyła się liczba oferowanych przez nie mieszkań, a ich średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się. To główne wnioski z briefingu mieszkaniowego, zorganizowanego 26 sierpnia przez portal RynekPierwotny.pl we wrocławskim hotelu The Bridge Wrocław MGallery Hotel Collection. Podczas wydarzenia eksperci rynku mieszkaniowego i praktycy sprzedaży, wspólnie przyjrzeli się najnowszym danym z rynku pierwotnego i zaprezentowali skuteczne strategie sprzedażowe w dobie jawności cen.

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, mieszkania dostępne w ofercie wrocławskich firm deweloperskich kosztowały w lipcu średnio ok. 14,7 tys. zł za metr kwadratowy. Stawia to Wrocław na czwartym miejscu wśród miast wojewódzkich w Polsce. Więcej trzeba zapłacić za nowe mieszkanie jedynie w Warszawie (17,9 tys. zł/m kw.), Gdańsku (17,5 tys. zł/m kw.) i Krakowie (16,7 tys. zł/m kw.).

Warto przypomnieć, że w 2024 r. średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowych mieszkań we Wrocławiu wzrosła aż o 12%. Tym samym stolica Dolnego Śląska zwyciężyła w wyścigu o miano lidera podwyżek cen mieszkań wśród siedmiu największych metropolii. Jak tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl - Wrocław był też jedyną, w której na przestrzeni ostatnich sześciu lat średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym rosła w dwucyfrowym tempie. A jak jest w 2025 r. Średnia pięła się w górę aż do kwietnia, kiedy to osiągnęła pułap 14,9 tys. zł. W tym okresie zdarzały się okresy stabilizacji, ale dopiero w drugim kwartale odnotowaliśmy delikatny spadek średniej ceny metra kwadratowego do ok. 14,7 tys. zł.

Złożyły się na to trzy czynniki. Przede wszystkim ten rok wrocławscy deweloperzy rozpoczęli z ogromnym animuszem. W efekcie w pierwszym półroczu wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali, a oferta urosła do rekordowych rozmiarów. Pod koniec lipca kupujący mieli do wyboru ponad 11,1 tys. mieszkań, a ich liczba zwiększyła się w tym roku aż o blisko jedną czwartą.

Drugim kluczowym czynnikiem mającym wpływ na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego jest wzrost liczby mieszkań w segmencie popularnym, czyli z bardziej przystępnymi dla kupujących cenami.  We Wrocławiu do tego segmentu zaliczyliśmy mieszkania z ceną mieszczącą się w przedziale 12-15 tys. zł za metr kwadratowy. W lipcu było ich blisko 4,5 tys., czyli aż o 43% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W samym tylko 2025 r. oferta lokali w tym przedziale cenowym wzrosła o 24%.  

To, że wrocławscy deweloperzy liczą na klientów kredytowych widać także po tym, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzanych na rynek jest niższa od średniej wszystkich dostępnych w ofercie. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w marcu oraz w ostatnich trzech miesiącach. 

Jak wyjaśnili eksperci portalu RynekPierwotny.pl podczas wrocławskiego briefingu mieszkaniowego kluczowe znaczenie z punktu widzenia potencjalnych nabywców ma też to, w jakich dzielnicach (osiedlach) deweloperzy uzupełniają ofertę. Z uwagi na to, że Wrocław jest podzielony administracyjnie na 48 osiedli, do celów tej analizy przyjęliśmy pięć dawnych dzielnic. Daje to pogląd, w których rejonach miasta oferta mieszkań jest największa i rośnie najszybciej. 

I tak, największą aktywność firm deweloperskich widać w dzielnicy Fabryczna i Krzyki. W ofercie deweloperów jest tam grubo ponad 3 tys. mieszkań. Najmniej jest ich w dzielnicach Śródmieście (ok. 700) i Stare Miasto (ok. 1,7 tys.). Przy czym na Starym  Mieście liczba mieszkań w ofercie firm deweloperskich wręcz podwoiła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a w Śródmieściu wzrosła o 30%.  W obu tych dzielnicach dominują bardzo drogie lokale , np. w Śródmieściu średnio 18,5 tys. zł za metr kwadratowy. Dlatego cieszy olbrzymi wzrost oferty – o 78% – w dzielnicy Psie Pole, a także w dzielnicy Fabryczna, gdzie liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów zwiększyła się przez rok o 28%.  

To ważne, gdyż Fabryczną, obejmującą 14 osiedli w zachodniej części Wrocławia,  można uznać za najtańszy rejon tego miasta. Mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu to wydatek ok. 13,6 tys. zł za metr kwadratowy. W ofercie firm deweloperskich wciąż można jeszcze znaleźć mieszkania z ceną nawet poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Mieszkania w segmencie popularnym dominują również w dzielnicach Psie Pole (70% łącznej oferty) i Krzyki (61%).

Ci, którzy planują w tym roku zakup mieszkania w najtańszych rejonach Wrocławia mogą się wprawdzie cieszyć z większego wyboru, ale powinni się też liczyć z większym wydatkiem – tłumaczył ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W dzielnicy Krzyki średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich poszła w górę w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 6%, z czego tylko w tym roku – o 2%. Z kolei w dzielnicy Fabryczna wzrost średniej rok do roku wyniósł 4%, ale jest to głównie zasługą ostatnich siedmiu miesięcy. Pamiętajmy jednak, że jest to duży obszar miasta, w którym też są lepsze i gorsze lokalizacje. Na pewno w bardziej komfortowej sytuacji są ci, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania w Śródmieściu czy Starym Mieście. Czas grał bowiem na korzyść potencjalnych nabywców w tych dzielnicach Wrocławia. Średnia cena metra kwadratowego jest tam niższa niż przed rokiem o 6%. Przy czym jej spadek nastąpił tak naprawdę dopiero w tym roku. Podobna sytuacja ma miejsce w dzielnicy Psie Pole, w której zjazd cen zaczął  w kwietniu i w lipcu osiągnął wartość minus 5%.

Czy stabilizacja cen może utrzymać się także w kolejnych miesiącach? Podpowiedzią może być wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań w ofercie firm deweloperskich.  Wyjaśnijmy, że osiem kwartałów to granica, powyżej której mówimy o nadpodaży mieszkań, co oznacza presję na spadek cen.  Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy wskaźnik wyprzedaży nie przekracza czterech kwartałów. Wtedy to deweloperzy dyktują warunki. Na rynku wrocławskim mamy obecnie okres równowagi podażowo-popytowej, bo mieszkania w ofercie wyprzedałyby się w siedem kwartałów. Jednak, gdy przekroczona zostanie strefa wysokiej podaży (sześć kwartałów), konkurencja na rynku zaostrza się. We Wrocławiu z taką sytuacją mamy więc obecnie do czynienia. Przy czym w poszczególnych dzielnicach sytuacja jest bardzo zróżnicowana. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują na nadpodaż mieszkań w dzielnicach Śródmieście i Fabryczna, a więc w najdroższej i najtańszej. Natomiast w pozostałych trzech dzielnicach wskaźnik średniego czasu wyprzedaży balansuje na granicy wysokiej podaży.  

Z drugiej strony jak wskazali eksperci RynekPierwotny.pl niepokoić może hamowanie nowej podaży, które obserwujemy od maja. Tym bardziej, że w lipcu obudził się popyt, co najpewniej jest efektem poprawy dostępności kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że Rada Polityki Pieniężnej już dwukrotnie obniżała w tym roku stopy procentowe (w maju i lipcu), a na horyzoncie są już kolejne obniżki. Pierwsza być może już nawet we wrześniu. Wielu spośród tych, którzy rozważają zaciągnięcie kredytu o przejściowo stałej stopie procentowej, która nie zmieni się przez pięć lat, najpewniej zwleka z decyzją. Zwłaszcza, że zdają sobie oni sprawę, że oferta mieszkań jest duża, więc nie trzeba podejmować decyzji zakupowej pod presją czasu. Popyt nie pozostanie jednak obojętny na poprawiającą się dostępność kredytów mieszkaniowych i jesienią sprzedaż mieszkań prawdopodobnie wyraźnie się ożywi. Oczywiście, o ile w gospodarce, a w konsekwencji na rynku pracy, nie wydarzy się nic, co mogłoby zgasić optymizm nabywców kredytowych. Pojawia się też pytanie, czy przy takiej perspektywie wrocławscy deweloperzy nie powrócą do wysokiego tempa wprowadzania nowych projektów licząc na żniwa sprzedażowe.